Trong giao dịch mua bán nhà đất, giao dịch bất động sản, việc đặt cọc được xem như là hoạt động “làm tin” giữa người mua và người bán. Vậy, trong các trường hợp cụ thể, tất cả chúng ta cần xử lý việc đặt cọc và thu hồi tiền cọc như thế nào. Mời bạn đọc tìm hiểu cụ thể hơn trong bài viết thủ tục nhận tiền đặt cọc và thu hồi tiền cọc hợp lệ.
Đặt cọc là gì? Vì sao cần đặt cọc
Đặt cọc được định nghĩa là bên đặt cọc (thường là bên mua, bên thuê) giao cho bên kia (thường là bên bán, bên cho thuê) tiền hoặc một loại đá quý, kim loại, vật có giá trị (được gọi chung là tài sản) để đảm bảo việc giao dịch hợp đồng.
Nếu hợp đồng được ký kết thành công thì tài sản sẽ được bên bán trả về cho bên mua (hoặc trừ thẳng vào hợp đồng, hoặc thực hiện theo thỏa thuận riêng giữa các bên). Nếu bên đặt cọc phá vỡ hợp đồng thì khoản tài sản cọc thuộc về bên cạnh bán. Nếu bên bán phá hợp đồng thì bên bán phải trả lại tiền cọc và một khoản tài sản tương đương giá trị cọc để bồi thường.
Đặt cọc trong các giao dịch BĐS được xem như là khoản tài sản nhằm ràng buộc giữa hai bên cùng tham gia hợp đồng.
Thủ tục nhận tiền đặt cọc
Việc nhận tiền đặt cọc nên được tiến hành ở văn phòng công chứng hoặc thực hiện dưới sự chứng thực của một bên tiếp theo sau là để đảm bảo tính pháp lý và tính khách quan. Trong đó, giữa hai bên tham gia đặt cọc cần phải có giấy tờ, văn bản ghi lại hoạt động đặt cọc. Giấy tờ này cần bao gồm các thông tin sau:
- Thông tin của những người tham gia giao dịch, giấy tờ tùy thân của những người tham gia đặt cọc
- Số tiền thuê/bán nhà mà hai bên thỏa thuận
- Tổng số tiền đặt cọc
- Ngày hẹn sẽ thanh toán đợt tiếp theo
- Các thỏa thuận trong trường hợp hợp đồng không thành công, các thỏa thuận riêng giữa hai bên.
Như vậy, sau khoản thời gian bên mua/thuê giao cho bên bán/cho thuê số tiền cọc, giấy tờ văn bản được ký kết và có sự chứng nhận của văn phòng công chứng thì thủ tục nhận tiền cọc đã hoàn tất. Bạn đọc quan tâm nên tránh các trường hợp đặt cọc miệng, thiếu giấy tờ, văn bản, hình ảnh, ghi âm chứng minh việc đặt cọc. Trong trường hợp có tranh chấp sẽ tương đối khó xử lý sau này.
Thủ tục thu hồi tiền cọc
Như Giagocchudautu.com đã chia sẻ ở đầu bài viết về thủ tục nhận tiền đặt cọc và thu hồi tiền cọc. Các trường hợp thu hồi tiền cọc bao gồm:
- Hai bên thống nhất không thực hiện hợp đồng, tự giải hòa bằng việc bên bán trả lại cọc cho bên mua. Trường hợp này tất cả chúng ta sẽ không còn phân tích lại.
- Bên bán phá hợp đồng, bên bán phải bồi thường cho bên mua
- Bên mua phá hợp đồng, bên mua phải bồi thường cho bên bán.
Cụ thể tất cả chúng ta phân tích hai trường hợp bên dưới như sau
Trường hợp bên bán phá hợp đồng
Trường hợp bên bán phá hợp đồng, bên mua có quyền đòi lại tiền cọc và khoản bồi thường tương đương với tiền cọc. Nếu bên bán kiên quyết không trả lại cọc, bên mua có quyền khởi kiện ra tòa án kèm theo những vật chứng như hợp đồng công chứng, đoạn ghi âm, ghi hình,…
Tuy nhiên, bên mua cần lưu ý, phải qua ngày hẹn giao kèo chuyển nhượng, cho thuê chính thức trong hợp đồng mà bên bán không bàn giao BĐS mới được xem như là vi phạm hợp đồng. Nếu bên mua muốn thu hồi lại tiền cọc trước ngày giao kèo thì chưa đủ căn cứ.
Thực tế việc thu hồi tiền cọc có rất nhiều trường hợp phức tạp và chủ yếu bên mua cần phân tích thật kỹ càng tính pháp lý của lô đất, thửa đất mà bên bán bán. Chẳng hạn, nếu bên mua đặt cọc mua một lô đất, vài ngày sau bên mua phát hiện lô đất thuộc diện thu hồi của Nhà nước mà bên bán không đề cập rõ rệt thì bên mua rất có thể khởi kiện bên bán với hành vi thiếu trung thực để vô hiệu hợp đồng.
Ngoài ra, nếu bên mua bị bên bán đe dọa, cưỡng ép cũng rất có thể khởi kiện bên bán để thu hồi cọc.
Trường hợp bên mua phá hợp đồng
Với trường hợp bên mua phá hợp đồng, bên bán được nhận bồi thường bằng số tiền bên mua đã cọc. Trường hợp tranh chấp rất có thể dùng hợp đồng, vật chứng đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh.
Kết luận
Như vậy, qua bài viết thủ tục nhận tiền đặt cọc và thu hồi tiền cọc bạn đọc rất có thể thấy các trường hợp rắc rối liên quan đến pháp lý rất phức tạp và gây mất quá nhiều thời gian giải quyết. Ngay từ khi mua, người mua nên tìm hiểu rõ về tính chất hợp pháp của nhà, lô đất, thửa đất.
Bài viết liên quan
