Khi nghiên cứu kỹ đầu tư vào các dự án nhà ở hay đầu tư xây dựng công trình, mọi người đều để ý về mật độ xây dựng. Hiểu một cách cơ bản, mật độ xây dựng là tỉ lệ công diện tích công trình trên tổng diện tích quy hoạch lô đất. Trong bài viết này, Giagocchudautu.com tìm hiểu cụ thể hơn mật độ xây dựng là gì và trong ngành xây dựng có những quy định nào về thông số này.
Mật độ xây dựng là gì?
Cách hiểu không khó nhất của mật độ xây dựng là diện tích xây dựng công trình trên tổng diện tích quy hoạch lô đất. Cách hiểu này đúng nhưng chưa hoàn toàn chính xác. Trong ngành xây dựng, mật độ xây dựng bao gồm 2 khái niệm: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình xây dựng: khu chung cư, khu nghỉ dưỡng, nhà ở,… trên tổng diện tích của lô đất. Trong đó, không bao gồm diện tích của những công trình bên ngoài: bể bơi, SVĐ vui chơi giải trí, các tiểu cảnh sân, vườn trang trí ngoại khu (trừ sân tennis và SVĐ được thiết kế theo phong cách và xây dựng một cách kiên cố, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất nền).
Mật độ xây dựng gộp
Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình xây dựng trên tổng diện tích toàn khu đất. Trong số đó bao gồm sân đường, nhiều khu cây xanh, không gian mở và tất cả nhiều khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Ngoài ra, dựa vào đặc điểm cấu trúc riêng của từng công trình mà người ta chia mật độ công trình ra làm một số loại như: Mật độ xây dựng chung cư, mật độ xây dựng biệt thự, mật độ xây dựng nhà phố, mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Không phải mọi công trình đều có mật độ xây dựng giống nhau hay CĐT “thích thì làm”. Quy định về mật độ xây dựng được mở bán một cách rõ ràng bằng văn bản và các CĐT phải tuân thủ mật độ tối đa khi xây dựng.
Quy định về mật độ xây dựng tối đa
Ngoài câu hỏi về mật độ xây dựng là gì, nhiều người cũng vướng mắc về quy định trong ngành xây dựng. Cụ thể, với những diện tích lô đất khác nhau CĐT sẽ được xây dựng với mật độ tối đa khác nhau
- Diện tích lô đất là từ 50m2 trở xuống: 100%
- Diện tích lô đất là từ 75m2: 90%
- Diện tích lô đất là từ 100m2: 80%
- Diện tích lô đất là từ 200m2: 70%
- Diện tích lô đất là từ 300m2: 60%
- Diện tích lô đất là từ 500 m2: 50%
- Diện tích lô đất là từ 1000m2: 40%
Như vậy, đối chiếu với khung quy định này, nếu lô đất có diện tích 50m2 trở xuống thì chủ đầu tư, chủ sở hữu được xây dựng 100% diện tích khu đất. Ngược lại, với những diện tích lô đất lớn hơn thì mật độ xây dựng giảm dần. Với lô đất quy hoạch to hơn 1000m2 thì chỉ được xây dựng tối đa 40%.
Quy định về mật độ xây dựng được đưa ra nhằm cân bằng sinh thái và môi trường sống của con người. Giảm bớt tỉ lệ xây dựng sẽ hỗ trợ cân đối phong cảnh cũng như môi trường sống được trong lành và thư giãn hơn.
Cách tính mật độ xây dựng như thế nào
Công thức tính mật độ xây dựng được Bộ Xây dựng ban hành năm 2008 có quy định cụ thể về kiểu cách tính như sau:
Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng (m2)/ tổng diện tích lô đất (m2) x 100%.
Diện tích chiếm đất của công trình không gồm các diện tích như bể bơi, sân vườn, tiểu cảnh ngoài trời,.. Đối với cùng một số công trình đặc biệt, chủ đầu tư phải làm giấy xin phép và Bộ sẽ sở hữu hướng dẫn cụ thể để thực hiện.
Tuy nhiên, trong thực tiễn không hẳn các lô đất khi nào cũng có diện tích vừa tròn 75m2, 100m2,.. như ở quy định. Trong trường hợp này, tất cả chúng ta thực hiện theo công thức sau:
Trong đó cụ thể:
- Nt = mật độ xây dựng được phép
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới
- Na: mật độ xây dựng cận trên
- Ca: diện tích đất cận trên
- Cb: Diện tích đất cận dưới
Tại sao các dự án mật độ xây dựng thấp được quan tâm?
Từ mật độ xây dựng rất có khả năng suy ra bao nhiêu diện tích quy hoạch là công trình và bao nhiêu diện tích quy hoạch là các hạng mục như tiểu cảnh, tiện ích, trang trí, không gian trồng cây xanh. Đồng thời, các căn hộ sẽ được bố trí thêm các mặt thoáng giúp môi trường sống thư giãn và đầy đủ hơn.
Chúng ta thường thấy ở các khu dân cư mật độ xây dựng rất nhiều đúc. Nhà cửa xây san sát nhau và rất ít diện tích cho xây dựng công viên, diện tích trồng cây. Điều này khiến môi trường sống luôn trong trạng thái chật chội và khó chịu.
Đặc biệt là mùa hè, thiếu cây xanh và hồ điều hòa làm lượng oxi và độ ẩm không khí cực thấp, con người sinh sống liên tục nhận thấy nóng bức, bứt rứt. Ngược lại, các dự án mật độ thấp luôn giúp cư dân nhận thấy thoải mái, trong lành và tốt cho sức khỏe hơn.
Trên đây cũng là chia sẻ của Giagocchudautu.com xoay quanh mật độ xây dựng là gì cũng như cách tính mật độ xây dựng.
Bài viết liên quan
