Khi mua bán nhà đất, quy trình sang tên, chuyển nhượng chắc chắn là 1 trong vấn đề được nhà đầu tư quan tâm. Thông thường, chuyên gia tư vấn bất động sản sẽ nắm rõ các quy định đó cũng như cập nhật trong văn bản luật mới nhất. Bài viết này, Giagocchudautu.com sẽ đề cập rõ hơn quy trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ để bạn đọc nắm bắt được.
Bước 1: Đặt cọc tiền nhà
Sau khi hai bên đã cùng thỏa thuận và thống nhất về giá cả, vị trí lô đất cũng như các ích lợi liên quan, hai bên sẽ bắt đầu đặt cọc tiền nhà. Theo kinh nghiệm của Trần Đức Phú BDS, việc đặt cọc nên áp dụng ở văn phòng công chứng hoặc đặt cọc có người làm chứng.
Tránh trường hợp một số người vì tin cậy hoặc giao dịch với người thân, quen chỉ “đặt cọc miệng” khiến các tranh chấp sau này khó giải quyết.
Nội dung xác nhận đặt cọc cần bao gồm:
- Thông tin người bán, thông tin vợ/chồng/người đồng sở hữu tài sản đất đai mà người bán bán. Nếu người bán chưa kết hôn thì cần xin xác nhận độc thân. Nếu người bán ly hôn cần có giấy xác nhận ly hôn. Nếu người bán có tài sản do thừa kế cần có di chúc thừa kế.
- Thông tin người mua
- Thông tin về lô đất, thửa đất
- Tổng số tiền mà hai bên cùng thỏa thuận
- Số tiền cọc
- Ngày hẹn thanh toán tiếp theo
- Các thỏa thuận riêng của hai bên
Bước 2: Công chứng hợp đồng đặt cọc
Theo lời khuyên của nhiều người, để các bước công chứng được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, hai bên nên liên hệ trước với văn phòng công chứng. Đồng thời, cần chuẩn bị sẵn các loại giấy tờ có liên quan. Cụ thể, các loại giấy tờ cần thiết trong qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ bao gồm:
- Bản gốc CMND, thẻ căn cước công dân, hộ chiếu và 4 bản photo công chứng của người bán
- Bản gốc Hộ Khẩu và 4 bản photo công chứng của người bán
- Giấy đăng ký kết hôn/ giấy chứng nhận độc thân/ giấy chứng nhận quyền thừa kế, di chúc/ giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản của người bán
- Bản gốc CMND, căn cước công dân, hộ chiếu và 4 bản photo công chứng của người mua
- Bản gốc Hộ Khẩu của người mua và 4 bản photo công chứng.
Ngoài ra, hai bên cũng nên có những thỏa thuận trước về đóng và nộp thuế. Bình thường, nếu bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân thì bên bán sẽ tự trừ số tiền thuế vào tiền cọc và bên mua sẽ đi kê khai nộp thuế.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ
Trong giao dịch mua bán đất đai, sổ đỏ là loại giấy tờ có giá trị chứng minh quyền sở hữu, sang tên, chuyển nhượng của chủ sở hữu đất. Sau khi đã hoàn tất việc đặt cọc giữa hai bên, qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ sẽ chuyển sang bước cuối cùng.
Trong bước này, người bán sẽ áp dụng chuyển nhượng tên chủ sở hữu trên giấy sở hữu đất đai cho người mua. Cụ thể
- Mang hồ sơ tới chi cục thuế của huyện/quận để kê khai thuế thu nhập cá nhân
- Đóng tiền và nhận biên lai nộp thuế
- Mang hồ sơ đầy đủ lên cơ quan địa chính cấp huyện/quận để giao dịch sang tên người sở hữu đất đai.
- Nộp phí trước bạ để chuyển nhượng đất đai
Sau khi đã hoàn tất, người mua sẽ được cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu đất. Như vậy, việc mua bán và sang nhượng tên hoàn tất.
Tính pháp lý khi mua bán đất đai quan trọng như thế nào?
Chúng ta đều biết, đất đai là tài sản lớn và có giá trị cao. Chính vì lý do này, các bộ luật ban hành liên quan đến qui trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ và sang nhượng đất cũng rất phức tạp.
Khi giao dịch mua – bán, người mua phải chắc chắn chắc chắn về tính pháp lý, tính sở hữu của người mua đối với khu đất, thửa đất. Đồng thời, cần có những tìm hiểu về định hướng quy hoạch của khu đất, tránh trường hợp sau khi đã mua, khu đất không được cấp phép xây dựng hoặc đất không có khả năng sinh lời do các công trình xung quanh.
Các khoản phí khi sang tên sổ đỏ
Lệ phí sang tên sổ đỏ bao gồm:
Phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
Trường hợp 1: Mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất: Phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Mức thu phí công chứng hợp đồng mua bán đất
Lưu ý: Trường hợp giá bán đất mà thấp hơn so với giá Nhà nước quy định thì giá trị để tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng X Giá đất Nhà nước quy định.Như vậy, để tính được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ là bao nhiêu thì chúng ta dựa vào giá gốc biểu hiện trên hợp đồng mua bán hoặc số tiền đã đóng trên giá gốc đến lúc mua bán.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
Trường hợp 1: Chúng ta sẽ mất 2% thuế thu nhập cá nhân khi mua bán. (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Theo quy định đây chính là khoản thuế do người bán phải nộp (vì người bán là người có thu nhập) nhưng hai bên có khả năng thỏa thuận ai là người phải nộp khoản thuế này.
Trên thực tế, nhiều trường hợp khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tại để giảm tiền thuế phải nộp. Tuy nhiên, trường hợp này có khá nhiều rủi ro. Bạn cũng nên cẩn trọng.
Trường hợp 2: Sang tên sổ đỏ trong trường hợp tặng cho
Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất động sản (nhà, đất) được tính như sau:
| Thuế TNCN | = | Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) | x | 10% |
Lưu ý: Không phải ai nhận chuyển nhượng, tặng cho cũng phải nộp thuế.
Ngoài ra, Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC sẽ có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Cụ thể:
- Sang tên Sổ đỏ trong trường hợp mua bán đất giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; anh chị em ruột với nhau…
- Người bán nhà đất có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Lệ phí trước bạ phải nộp khi sang tên Sổ đỏ
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 1 của Nghị định 20/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 140/2016/NĐ-CP), quy định lệ phí trước bạ cụ thể như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Giá chuyển nhượng |
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
– Mức nộp lệ phí với đất:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Diện tích | x | Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành |
– Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | ( | Diện tích | x | Giá 01 m2 | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại) |
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Một số loại phí sang tên sổ đỏ khác
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014 thì mức phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là 1.500 đồng /m2.
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng. Tối thiểu 100.000 đồng đến không quá 5.000.000 đồng/trường hợp.
- Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí này được tính phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính, mức phí cụ thể như sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố; thị xã trực thuộc tỉnh: thu không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới.
- Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.
- Miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trên đây cũng là đôi lời chia sẻ của Giagocchudautu.com để bạn đọc hiểu được quy trình mua bán nhà đất đã có sổ đỏ. Hi vọng mang lại nhiều thông tin bổ ích cho quý khách
Bài viết liên quan
