Sau thời điểm dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường bất động sản đang có những bước khởi sắc quay về và xu hướng dịch chuyển sang đất nền đang là chọn lọc hàng đầu của quý khách và nhà đầu tư. Theo Kết quả khảo sát của Vietnam Report, khảo sát với nhóm quý khách cho biết đất nền được nhiều người chọn lọc nhất với 62,77%. Do đó trước khi quyết định đầu tư vào một dự án đất nền nào đó quý khách cũng như nhà đầu tư cần được tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến dự án đó đặc biệt là các vấn đề về thủ tục pháp lý. Vậy thủ tục pháp lý khi mua đất dự án được quy định như thế nào?
Bài viết dưới đây Giagocchudautu.com xin chia sẻ những nội dung liên quan đến thủ tục pháp lý và một số lưu ý khi đầu tư vào dự án đất nền.
Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất còn giữ nguyên vẹn hiện trạng ban đầu, gần như chưa có bất kỳ sự tác động nào từ con người như: đào bới, san lấp hay bắt đầu làm xây dựng,… và đất đã xây dựng các công trình nhà ở thì sẽ không có cách gọi khác là đất nền nữa.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là những lô đất đã được phân thành từng lô rõ nét trong 1 dự án cụ thể đã được quy hoạch. Những lô đất nền này còn giữ nguyên hiện trạng ban đầu và chưa có bất cứ sự tác động thi công xây dựng nào của con người. Những dự án đất nền được chọn lọc trong các khu vực được quy hoạch cụ thể, các dự án có qui mô lớn với khá nhiều tiện ích bao quanh. Nhằm một mục đích là xây dựng khu dân cư mới, khu sinh thái, dự án bất động sản dân sinh, văn phòng, nhà xưởng…
Đất nền dự án thường được quy hoạch một bí quyết minh bạch, công khai, có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra hiện trạng phải đền bù.
Thủ tục hồ sơ pháp lý khi mua dự án đất nền
Các văn bản pháp lý liên quan đến thủ tục hồ sơ khi mua dự án đất nền bao gồm:
Khi mua đất nền từ chủ đầu tư cần chú ý : Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính đối với khu đất, để được quyền phân lô bán nền thì chủ đầu tư cần xin giấy phép từ UBND cấp tỉnh. Sau khi có quyết định chấp thuận của UBND thì bây giờ chủ đầu tư mới được áp dụng chính thức mở bán dự án đất nền. Đây là quyết định quan trọng của một dự án phân lô bán nền mà người mua cần lưu ý và tìm hiểu kỹ trước khi mua.
Đối với hợp đồng: Các chủ đầu tư khi bán đất cho quý khách thường sử dụng các dạng hợp đồng như: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác. Khi đó người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp với chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện thủ tục sang tên bàn giao sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên đối với các dạng hợp đồng này dễ xảy ra rắc rối, người mua cần được đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký vì khi xảy ra tranh chấp khởi kiện thì người mua khó chắc chắn ích lợi của họ trước pháp luật. (Bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng chứ chưa hẳn là góp vốn như trong hợp đồng đã nêu).
Khi đầu tư vào đất nền dự án thường thì sẽ có 2 loại hợp đồng chính:
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng dự án đất nền
Áp dụng cho lô đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư và người mua cần được áp dụng công chứng hợp đồng này trước khi áp dụng giao dịch.
Hợp đồng đồng góp vốn dự án đất nền
Đây là hợp đồng không qua công chứng giữa chủ đầu tư và người mua.
Đối với 2 loại hợp đồng thì hợp đồng bắt buộc có công chứng sẽ có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi cả 2 bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm pháp luật.
Lưu ý khi mua dự án đất nền
Khi quyết định đầu tư vào dự án đất nền người mua cần lưu ý một số nhân tố sau đây:
- Tìm hiểu về năng lực, đáng tin cậy của chủ đầu tư: đây được xem là nhân tố quan trọng đầu tiên mà bạn cần được chú ý khi muốn mua đất nền của dự án nào đó. Chủ đầu tư có uy tín, có năng lực và đạt những thành tích tốt thì bạn hãy chú ý ưu ái hàng đầu.
- Tìm hiểu về hồ sơ pháp lý của dự án: Người mua cần chủ động đề nghị chủ đầu tư trình bày cụ thể, rõ nét những hồ sơ cần thiết để chứng minh vị trí lô đất, giá trị lô đất nền,… Và một số hồ sơ thủ tục pháp lý liên quan đến dự án.
- Hồ sơ giao dịch phải rõ ràng: Khi thực hiện ký kết hợp đồng thông qua sàn phân phối, người mua cần xem giấy ủy quyền phân phối được ký kết giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch đó. Điều này giúp chắc chắn ích lợi của người mua khi xảy ra tranh chấp.
- Kiểm tra xem dự án đất nền đó đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và cũng đã có quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đó hay chưa. Điều này giúp bạn tránh mua những lô đất nằm trong khu vực trong diện giải tỏa. Bạn nên chọn mua đất đã có sổ đỏ để tránh việc tranh chấp và nếu có giải tỏa thì bạn sẽ được nhà nước đền bù.
- Khi ký kết hợp đồng cần tìm hiểu kỹ các quy định cụ thể trong hợp đồng với chủ đầu tư như: về giá bán, thời gian thanh toán, biện pháp thanh toán, mức phạt khi chủ đầu tư chậm tiến độ, người mua thanh toán trễ, trong trường hợp thay cho đổi quy hoạch…để tránh xảy ra tranh chấp sau này.
- Tuyệt đối không được mua đất chung sổ: Đất chung sổ thường dễ xảy ra tranh chấp và khó có khả năng giải quyết được. Đồng thời, thủ tục tách sổ thường rất phức tạp, rườm rà đây chính là chưa kể đến việc nếu lô đất đó không đạt diện tích tối để tách sổ người mua sẽ chẳng thể tách được sổ.
- Nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính để chọn lọc mua dự án đất nền phù hợp: Người mua nên tham khảo khả năng tài chính của họ để chọn lọc những lô đất nền phù hợp với khả năng tài chính. Nên dùng tiền có sẵn để mua đất tránh vay vốn ngân hàng với số tiền quá lớn, vượt quá 50% giá trị lô đất nền. Đồng thời tránh rủi ro phát triển thành “con nợ” trong tương lai.
Qua bài viết mà Giagocchudautu.com chia sẻ ở trên, hy vọng các nhà đầu tư và quý khách có nhu cầu mua đất nền đã nắm được thế nào là đất nền dự án cũng như thủ tục pháp lý khi mua đất dự án và bổ sung cho mình những kiến thức cần thiết trước khi quyết định “rót tiền” vào một dự án đất nền nào đó. Chúc các bạn thành công trong lĩnh vực bất động sản.
Bài viết liên quan
