Hiện nay, TP.Hồ Chí Minh có mật độ dân số nhiều nhất nước ta, các dự án công trình xây dựng mọc lên ngày dần nhiều. Chính vì thế, Mật độ xây dựng luôn là vấn đề nóng bỏng mà phần nhiều người dân hay các CĐT đều quan tâm khi xây dựng nhà ở hoặc các căn hộ, biệt thự trong các lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Quy định về mật độ xây dựng này là dựa trên diện tích đất theo quy định của nhà nước đối với từng khu vực khác nhau.

Bài viết sau Giagocchudautu.com sẽ đáp ứng cho bạn các thông tin cần thiết về quy định mật độ xây dựng cũng như cách tính mật độ xây dựng TP.HCM nhà ở riêng lẽ cũng như căn hộ chung cư.

Cách tính mật độ xây dựng TP.HCM

Tìm hiểu thêm:

Cần lưu ý gì khi thuê chung cư của vợ chồng trẻ #2023
30 tuổi có nên mua nhà liệu có khả thi không ? #2023
Căn hộ chung cư hấp dẫn người mua nhà – Do đâu #2023
Các tiện ích và bất lợi của căn hộ chung cư – Nên biết #2023

Mật độ xây dựng công trình là gì?

Theo quy định của pháp luật thì khi xây dựng bất cứ công trình nào cũng rất cần phải dựa trên: Bộ quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng của bộ Xây Dựng về sự xây dựng và thiết kế nhà ở. Chính vì vậy, theo quy định thì mật độ xây dựng sẽ được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Để hiểu rõ hơn và tìm hiểu 2 loại mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộm, quý khách có khả năng đọc bài viết chi tiết của Giagocchudautu.com về: mật độ xây dựng là gì?

Quy định mật độ xây dựng nhà ở tại TP HCM

Quy định tính mật độ xây dựng công trình nhà ở riêng biệt khu vực Tp. Hồ Chí Minh

“Căn cứ Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về sự ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;
“Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của UBND Tp.HCM Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”;
“Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của UBND thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Diện tích lô đất (m2)		≤50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ XD tối đa (%)	Đối với quận nội thành	100	90	85	80	75	70	65
Mật độ XD tối đa (%)	Đối với huyện ngoại thành	100	90	80	70	60	50	50

Trong đó:

Quận nội thành trung tâm (7 quận): gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Q.Phú Nhuận, Q.Bình Thạnh
Quận nội thành (9 quận): gồm các quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú, Q.Gò Vấp
Quận ngoại thành (4 quận và 4 huyện): gồm các quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Theo Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007, trường hợp lô đất giáp giới 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên thì MĐXD được gia tăng không quá 5% (trừ trường hợp diện tích lô đất dưới 50m2).

Riêng đối với các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ: Mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, chợ trong các khu vực xây dựng là 40%.

Qua bảng tra cứu trên, bạn có thể thấy rằng nếu diện tích càng lớn thì mật độ xây dựng càng giảm dần. Mật độ xây dựng này đưa ra nhằm cân bằng hệ sinh thái trong thiên nhiên, đem đến sự cân đối giữa các tòa nhà và cảnh quan xung quanh.

Cách tính mật độ xây dựng TP.HCM

Cách tính mật độ xây dựng tại TP.HCM

Dựa trên căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”. Theo đó Bộ xây dựng đã đưa ra quy chuẩn về cách tính mật độ xây dựng chung cho cả nước theo công thức sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%.

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân vận động ngoài trời (trừ sân tennis và sân vận động được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…)

Ví dụ cách tính mật độ xây dựng nhà phố ở TP HCM

Diện tích đất của bạn là = 105 m2.
Diện tích xây nhà là: 5m x 18m = 90 m2.
Phần sân trước chừa ra 2m: 5m x 2m=10 m2
Phần sân sau bạn chừa 1m: 5m x 1m=5 m2

Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn sẽ là: 90m2/105m2 x100 = 85,7%; trong đó phần xây dựng là 85,7% (tương ứng 90m2) Phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).

Ví dụ cách tính mật độ xây dựng chung cư ở TP.HCM

Ở phần bên trên Giagocchudautu.com đã chỉ dẫn bạn tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẽ, dưới đây tôi sẽ chỉ dẫn bạn tính mật độ xây dựng chung cư. Vì hầu hết tại Tp.HCM chung cư khá nhiều, nên khi bạn mua căn hộ chung cư việc cân nhắc mật độ xây dựng cũng rất quan trọng. Khi chủ đầu tư xây dựng chung cư có mật độ xây dựng thấp thì quỹ đất dành cho các công trình công cộng, tiện ích sẽ nhiều hơn….môi trường sống tốt hơn.

Dự án Dragon Riverside City nằm ngay trung tâm quận 5 với tổng qui mô diện tích: 31.164 m2. Trong đó có 3 hạng mục công trình:

Tòa Building Dragon Tower: 3.061 m2
Trung tâm thương mại Dragon Mall: 7.911 m2
4 block căn hộ Dragon Hill Premier khối đế chung: 11.150 m2

Như vậy mật độ xây dựng dự án Dragon Riverside City là: (3.061m2 + 7.911m2 + 11.150m2) / 31.164m2 x 100% = 71%

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy với cách tính thủ công

Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong Bảng 1 thì dùng biện pháp nội suy, áp dụng theo công thức:

Công thức tính như sau:

Trong đó:

Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
Ct: diện tích khu đất cần tính;
Ca: diện tích khu đất cận trên;
Cb: diện tích khu đất cận dưới;
Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;
Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb”

Sau khi tham khảo bài viết Giagocchudautu.com, hy vọng bạn có thể hiểu thêm về các quy định và cách tính mật độ xây dựng TP.HCM. Hãy khởi đầu xây nhà thuận lợi bằng cách xây nhà đúng giấy phép xây dựng.