Bạn có biết Đất nền là gì? Đất nền khác với đất thổ cư không ? Các nguyên tắc đầu tư đất nền để tránh rủi ro? Hãy cùng Giagocchudautu.com tìm hiểu thông tin về đất nền.
Xem thêm thông tin:
- Nhà ở tái định cư là gì ? Có nên mua nhà ở tái định cư không ?
- Nhà cấp 4 là gì ? Đặc điểm của nhà cấp 4 là gì ?
- Đất phi nông nghiệp là gì? Phân loại đất phi nông nghiệp
- Đất ODT là loại đất gì? Các đặc điểm về loại đất ODT là gì?
- Đất dịch vụ là gì? Các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ
Định nghĩa Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất nằm trong các dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư, đang trong GĐ nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất nền thường được chọn trong các khu vực như:
- Quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt
- Nhiều tiện ích xung quanh
- Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi.
- Mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng rất có khả năng là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất nền và đất thổ cư khác nhau như thế nào ?
Đất nền là những lô đất được nhiều người tìm kiếm bởi lô đất này gần như là chưa xuất hiện bất kỳ tác động nào của máy móc, con người thí dụ như cào bằng, đào lấp, đổ đất, đổ cát, san đất. Tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn còn gọi là đất nền nữa.
Đất thổ cư hay có tên thường gọi khác dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư vốn để ở được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở được quy tắc trong Luật Đất đai 2013 là loại hình đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệpl bao gồm tất cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Vấn đề pháp lý của mảnh đấy cần lưu ý. Có rất nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa xuất hiện sổ đỏ riêng. Điều này ảnh hưởng rất rộng lớn đến việc sở hữu mảnh đất này cũng như việc kinh doanh bán nó.
Nền đất yếu là gì?
Trong xây dựng dự án, việc khải sát đất nền rất quan trọng. Việt Nam có đường bờ biển dài, nhiều sông, suối và địa hình phong phú nên đa phần nền đất đều yếu. Nền đất yếu là nền đất không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền và bị biến dạng.
Những đặc điểm của nền đất yếu:
- Đa phần nền đất yếu là đất sét có lẫn nhiều hữu cơ, sức chịu tải bé (0,5 – 1kg/cm2).
- Đất có tính nén lún lớn (a>0,1 cm2/kg).
- Hệ số rỗng e lớn (e > 1,0).
- Độ sệt lớn (B>1).
- Mô đun biến dạng bé (E<50kg/cm2).
- Khả năng chống cắt (C) bé, khả năng thấm nước bé.
- Hàm lượng nước trong đất cao; độ bão hòa nước G>0,8, dung trọng bé.
Một vài loại đất có nền yếu
Đất sét mềm: gồm những loại đất sét hoặc á sét tương đối chặt, ở trạng thái bão hòa nước, có cường độ thấp.
Đất bùn: Các loại đất tạo thành trong môi trường nước; thành phần hạt rất mịn, ở trạng thái luôn no nước, hệ số rỗng rất lớn, rất yếu về mặt chịu lực.
Đất than bùn: là loại đất yếu có nguyên do hữu cơ, được hình thành do kết quả phân hủy các chất hữu cơ có ở các đầm lầy hay gần bờ sông.
Cát chảy: gồm những loại cát mịn, kết cấu hạt rời rạc, rất có khả năng bị nén chặt hoặc pha loãng đáng kể. Loại đất này khi chịu tải trọng động thì chuyển sang trạng thái chảy gọi là cát chảy.
Việc xem xét đất nền yếu để giải pháp xử lý trước lúc tiến hành xây dựng. Điều này giúp tăng độ bền vững của những công trình xây dựng
Đất nền là đất gì?
Đất nền gồm 1 số loại đất sau chia theo mục đích sử dụng:
Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư. Nhưng đất chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn đó trong trạng thái ban đầu.
Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho cuộc sống hiện đại xã hội
Đất lân cận được hiểu là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao lân cận và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ tiến hành đối với đất vườn, ao lân cận với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư.
Các nguyên tắc đầu tư đất nền tránh rủi ro
Chọn về vị trí, hạ tầng xung quanh
Khi đầu tư đất nền cần quan tâm vị trí đất. Đất có nối kết giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, thời cơ tăng giá sẽ lớn dần. Một mảnh đất trông mong có người quan tâm nếu có tiện ích liền kề:
- Bệnh viện
- Trường học các cấp
- Chợ
- đường giao thông
- bến xe
- trạm xe buýt
Đầu tư theo cụm dân cư
Đầu tư đất nền theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan. Nơi nào hình thành cụm dân cư đông đúc; nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước mai sau của một khu đất “đồng không mông quạnh”.
Sẽ có rất nhiều người tin vào lời quảng cáo giá tốt trông mong sự tăng giá trong tương lai. Vì vậy, trước lúc có quyết định đầu tư, hãy tự đặt câu hỏi “sao giá lại rẻ”, “đất rẻ sẽ sở hữu bao nhiêu phần trăm thời cơ tăng giá”… Nhiều khu đất nền như một ốc đảo không điện nước, các công trình phục vụ sinh hoạt của dân cư.
Vấn đề pháp lý
Nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền cần phải có pháp lý hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo tiện nghi gồm sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng. Rủi ro lớn nhất cho NĐT là mua đất nền pháp lý dở dang. Tình huống rất có khả năng diễn ra là mất quá nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể nào ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.
Bốn loại đất nền nên tránh:
Đất nền không được phép phân lô: Đất này NĐT sẽ khóa bán, người mua ở thực rất có khả năng gặp rắc rối khi đất không được phép tách thửa nên cũng không nên cấp sổ đỏ để xây dựng.
Đất nền dự án “ma” tức dự án đất nền không xảy ra thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
Đất nền bị CĐT cầm cố ngân hàng: Chủ đầu tư đem đất đã bán cho tất cả những người dân thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với CĐT nhưng tiếp sau đó không thể nào xây nhà vì đất chưa xuất hiện sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.
Tìm hiểu về giá đất nền
Trước khi mua, bạn cần định giá đất nền. Bạn không nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên viên bất động sản, chuyên viên thẩm định giá để được trợ giúp giá đất nền dự kiến mua đã hợp lý hay chưa. Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.
Tính thanh khoản của khu đất
Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
Chủ đầu tư
Nhà đầu tư nên lưu ý đến số tiền đang. Không đầu tư quá số tiền đang có. Nhà đầu tư chỉ nên dùng tiền nhàn rỗi. Nhất là NĐT mới chưa có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Khi thiếu hụt NĐT nên vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Cần lường trước tất cả sức ép về lãi suất, thời hạn vay vốn. Mua đất lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh, là thời điểm vàng. Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Giá cả sẽ giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư tiên đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.
Giảm tối đa rủi ro
“Buôn có bạn, bán có phường”. Trong kinh doanh đất nền nên đầu tư theo đội nhóm. Rủi ro sẽ giảm đi khi có rất nhiều đối tác cùng đồng hành. Đây là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với NĐT non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu thế là kiến thức của những đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt.
Trên đây là những chia sẻ của Giagocchudautu.com về thông tin đất nền là gì ? các nguyên tắc khi đầu tư đất nền. Điều này sẻ giúp cho các nhà đầu tư bất động sản giảm tối đa rủi ro và đầu tư hiệu quả hơn.
Bài viết liên quan
